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“珠海楼价梦回2018?”…“嗯,只能梦!”

珠海秋意浓,楼市亦是。


最近,大家听到最多的是,或是楼价降了,也或是朋友圈各大特价房的转发。提问:市场真的转“凉”?


珠海中原研究中心数据显示,刚过去的9月份,珠海有9个区域价格环比下跌,实属今年第一例,回顾今年多个区域房价出现下跌现象,还是5月份,有7个区域房价下降了。



而9月与5月相比,还要多出2个区域,如此一看,怎么有着2017年限购加码,2018年房价倒退似曾相识的感觉,这时,有粉丝问,珠海楼价有没有可能回到2018年?


来,我们分析分析。



房价涨速减缓,珠海均价已连跌2个月


先来看看近10年珠海楼市的变化。


从珠海中原监控的一手房住宅数据来看,近10年楼市以上涨为主,其中出现房价下跌的,是2012年和2018年,众所周知,2017年限购加码之后,2018年市场整体价格有所回调。




从数据面来看,珠海近10年来房价基本都在上涨,有人或会“抬杠”,梦回2018,是不可能的,珠海今年整体房价还是会涨。


先不急,我们继续看数据。


年份
楼价(元/㎡)同比涨跌
2011
12143
/
2012
10608
12.64%
2013
13090
23.4%
2014
14895
13.79%
2015
16005
7.45%
201619612
22.53%
2017
20875
6.44%
2018
20116
3.64%
2019
22789
13.29%
202023811
4.48%


房价虽然是逐年上涨,但细心发现,从2016年限购、2017年限购加码之后,纵然后续政策放松,房价涨幅逐渐减缓,涨幅多为个位数,2020年房价涨幅更是只有4.48%,此涨幅仅次于2017年限购加码后的2018年。


当然,2020年市场冷清,不排除受疫情影响,和“房住不炒”的调控逐渐深化有一定关系。但是,在一定程度上,也证明了珠海房价上涨速度正在减缓。


再来看今年上半年房价数据,珠海全市一手房住宅均价24744.18元/㎡,上涨幅度约3.11%。



无可否认,上半年房价势头还是上扬的,但来到下半年,风向似乎有所改变。


8月份,珠海房价来了个“惊喜”,整体环比下跌3.7%,全市均价降了近1000元/㎡。


并且有5个区域房价下跌,按跌幅高到低排名,分别是金湾(跌7.62%)横琴(跌7.49%)、前山(跌4.61%)、南湾(跌2.16%)、洪湾(跌0.33%)



| 珠海8月各区域房价涨跌(来源:珠海中原研究中心)


至于最新的9月,重新回到26856元/㎡。


但值得注意的是,9月房价升高,其主要是因为吉大有“豪宅盘”万科瑧湾府的入市,以及保税区市场热度反弹,从而拉高了整体房价。


图片


实际上,另外9个区域房价,都呈现不同程度的下跌,包括热门置业板块斗门、金湾,金湾区域均价已是连续两个月下跌,而且9月跌幅最大,达9.96%斗门次之,降幅达8.55%


珠海房价“天花板”的横琴也不例外,同样是连跌2月,环比回落了6.76%,跌超3300元/㎡。


最重要的是,接近年底,迫于回笼资金的压力,房企促销现象大概率会持续,因此,珠海第四季度房价或将还有一定下调空间


上半年涨了,下半年开局不利,意味着珠海房价全年表现会有所减弱,房价同比下跌倒不至于,但今年房价同比上涨幅度维持在个位数,也就是大概率的事情了。



多盘促销走量,但房价还未到底


看完大体的房价,我们来看各个区域的走向。


珠海中原研究中心数据显示,2018年全年共有5个片区房价下跌了,其中吉大下跌幅度最大,跌16%,其次是斗门、南湾,分别下跌了9%、7%,金湾也下跌了4%。




房价松动显著的斗门,主要原因在于区域多盘相继采取“降价促销”,致使区域房价总体回调。


回到今年,珠海各片区也是有相似的操作。早在8月份,已经有多盘开始促销冲量。


据房姐当时不完全统计,8月底,珠海有20个楼盘推出特价房源主要集中在斗门、金湾,主城区也有盘低价收官


20盘降价促销,最高优惠超60万?珠海楼市,风向变了!


接着在十一期间,据珠海中原研究中心统计,珠海全市多盘推出优惠营销活动,从区域看,主要集中在斗门、金湾,占全市近7成。



| 来源:珠海中原研究中心


如此看来,斗门、金湾将是房价下跌趋势明显的区域,9月份房价已经逐渐显现出结果,上文说到的,金湾均价下跌幅度最大,斗门紧接其后。


这时,有人会问,房价下降已经见底了吗?


其实,判断房价是否下降到底,销量足以证明,当成交量上去了,说明价格调整到位了,此时,才可以说价格到底了。


而据珠海中原地产监控全市164个项目,全市成交约953套,日均仅成交136套,同比上年十一期间减少44%,可以说销量大幅回落,也意味着珠海房价底,还没到。


房姐大胆做出预测,若果房价继续下跌,未来各区域下降程度将会如下:斗门金湾高新保十琴>香洲主城



房价要回到2018年,可能吗?


总体而言,无论是整体房价的趋势,还是各区域房价的走向,亦或是各个“指标盘”的售价,都反映出珠海目前房价的情况:跌!


但楼价要回到2018,那估计是不复存在的。不过,2021年,或将是珠海楼价出现转折的一年,从“十三五”转到“十四五”,房地产市场管控将更完善,珠海房价将越来越平稳。


要知道,2018年珠海整体楼价约2万/平,如今已经去到2.5万-2.6万/平。再回到各大指标盘,彼时不少项目低开,或是备案价出现大幅度下调。


比如,航空新城有盘低至2.1万/平开售,再比如唐家半岛有盘销售均价回到3万/平以内,而后环更是有盘销售价格回到2.3万/平。而那时的北围,项目开售亦有房源低至2万/平。


湖心路有盘降价销售最低1.4万-1.5万/平即有成交。


也因此,2018年度珠海楼价同比2017年还要低。但放眼珠海目前市场,各大片区特价声音虽大,但规模以及真正降价的项目,却不多。


可以说,珠海楼价梦回2018?嗯,只能梦!


那么,珠海如今要怎么买?


情况1、自住


首先,现时正值买房市场,一方面是多个项目不是在促销,就是在搞促销的路上,购房者可以价比三家。


另一方面,随着时间推移,新一批的楼盘也陆续推出,据房姐不完全统计,珠海第四季度预计会迎来47个纯新盘开卖或开放销售中心,项目可选性也是增加了。


最新!最全!珠海新盘地图曝光!


另外,在近日,中指院分析认为,房地产信贷政策触底转向,市场至暗已过。




其中,针对房贷问题,金融市场邹澜司长指出,“从数据上看,今年前三季度,个人住房贷款发放金额保持平稳,与同期商品住宅销售金额基本匹配。其中,少数城市房价上涨过快,个人住房贷款投放受到一些约束,房价上涨速度得到抑制。房价回稳后,这些城市房贷供需关系也将回归正常。”


下半年以来,部分热点城市在房贷收紧的影响下,市场已出现明显降温,但政策整体收紧也造成对部分刚需及合理改善型住房需求的误伤。预计四季度,房价回稳的城市房贷利率及放款速度等信贷端政策或将迎来实质性改善


这意味着,银行放款或将加快,苦等半年才放款的现象得以改善,而利率方面也传喜报,最新调查中,珠海有3家银行利率出现了下调


有希望了!珠海3家银行房贷利率降了!


综上所述,自住客,你们的机遇点来了!


情况2、投资


顾名思义,投资,表明个人手上有闲余之钱,因此房贷方面,对于投资客或影响不大,重点是房价,投资至善定律:低入高出


房姐认为,目前是珠海刚出现降价现象的时候,如上文所述,还没有到底,投资客可以稍微再等一等。


此外,房价率先出现波动的,大机率是新兴板块,所以目光大可瞄准此类区域,房姐近期已经实探航空新城北围两大片区,片区具体楼市情况如下,投资客大可参详一番。

【转载:珠海房姐

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